Les travaux sont-ils toujours déductibles des loyers générés en investissement locatif ? À chaque fois qu’il faut faire des travaux, cette question peut se poser.
Cette question fiscale par rapport aux travaux déductibles ou non va d’ailleurs souvent orienter le mode d’exploitation ou la structure d’investissement. Son importance est vitale pour la rentabilité finale d’un projet d’investissement locatif !
Il n’est pas toujours évident de distinguer travaux déductibles et ceux qui ne le sont pas. Alors voici un article récapitulant de manière synthétique tout le nécessaire sur le sujet.
Quels travaux de rénovation sont déductibles fiscalement des loyers générés ?
Avant de commencer, il est important de distinguer 3 grandes stratégies d’exploitation en investissement locatif :
- location nue en nom propre / SCI à l’IR,
- location meublée via le dispositif LMNP / LMP,
- exploitation via une SCI imposée à l’IS ( impôt sur les sociétés ).
Chacun a ses spécificités et les travaux de rénovation réalisés ne seront pas déductibles de la même manière.
Travaux de rénovation et location meublée ( LMNP / LMP )
Ici les revenus générés s’appellent BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Pour les travaux réalisés dans le cadre de la location meublée, tous les travaux sont déductibles.
Les dépenses de travaux inférieures à 600€ sont passables en charges déductibles de l’exercice en cours. Les dépenses de travaux supérieures à 600€ sont déductibles au titre de l’amortissement.
En ce qui concerne les dépenses d’amélioration ou d’agrandissement, elles seront forcément passées en amortissement ( et non en charge ), donc à condition que le bien immobilier soit inscrit à l’actif du bilan.
Travaux de rénovation et SCI à l’IS
Pour les travaux d’une SCI à l’IS, tous les travaux sont déductibles.
Au même titre que les travaux de rénovation réalisés en LMNP, les travaux d’amélioration et d’entretien sont déductibles. Et les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction sont amortissables.
Travaux de rénovation et Location nue en nom propre
Ici les revenus générés s’appellent revenus fonciers. Pour les travaux en location nue, la notion de déductibilité se complique un peu. En effet, vous relevez du revenu foncier et par conséquent tous les travaux ne sont pas déductibles.
Voici une liste non-exhaustive des principaux travaux qui sont déductibles :
Les travaux d’amélioration
Les dépenses d’amélioration sont de manière générale celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie actuelle, sans modifier la structure de l’immeuble.
On peut citer, par exemple, l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision.
Attention : les dépenses d’amélioration réalisées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont pas déductibles à l’exception de celles destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante.
Les travaux de réparation et d’entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble. Les dépenses de réparation sont les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé.
Certaines dépenses d’entretien et de réparation peuvent être à la charge des locataires. Il peut en être ainsi, y compris pour des charges de copropriété. Celles-ci ne sont, en principe, pas déductibles de vos loyers même si vous n’en demandez pas le remboursement à votre locataire.
Location nue et travaux non déductibles ?
Nous avons vu juste au dessus les différentes catégories de travaux déductibles dans le cadre d’une exploitation en location nue et une déclaration des revenus au régime réel d’imposition. Faisons le chemin inverse pour passer en revue les travaux NON déductibles pour la location nue
Les travaux d’agrandissement en location nue
Vous exploitez en location nue un bien locatif acheté en nom propre. Vous y effectuez des travaux d’agrandissement. Ces travaux ne sont pas déductibles.
Le fait de créer de la surface ou du volume supplémentaire habitable rend ces travaux non déductibles en location nue.
Les travaux de construction ou reconstruction en location nue
Même chose si vous faites construire une ou plusieurs maisons. Les travaux de construction ( ou de reconstruction ) ne sont pas déductible des revenus fonciers.
La notion de reconstruction s’entend même si vous ne touchez pas au gros oeuvre. Un ré-agencement complet, une mise à nue de l’intérieur pour modifier l’agencement et ajouter de nouveaux équipements / pièces entrent dans cette catégories.
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Conclusion
Nous avons vu l’importance que revêt la déductibilité des travaux lorsqu’on investit.
De nombreux travaux sont déductibles mais pensez à bien vérifier que les vôtres le soient.
Car sur un futur projet d’acquisition, la nature de ces travaux de rénovation viendra influencer la structure / le mode d’investissement ! Il convient également de prendre en compte les cas des dépenses de nature différente ( chantier comportant des travaux d’entretien + des travaux d’agrandissement par exemple ) et leur nature dissociable / non dissociable !
Pour ce faire, le mieux c’est d’être accompagné par un professionnel du chiffre et de la fiscalité qui saura vous aiguiller ( dont les honoraires sont eux aussi bien souvent déductibles des loyers générés )
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