Aménager ses combles est-il un investissement rentable ? La question peut se poser lorsqu’un investisseur visite un immeuble de rapport ou une maison pour lesquels des combles potentiellement aménageables sont présents…
Pourquoi aménager ses combles ?
Lorsqu’on a besoin d’espace dans un logement, on pense souvent à faire une extension ou bien à ré-agencer le bien pour gagner des mètres carrés.
Pourtant des espaces comme les combles restent inutilisés alors qu’ils représentent souvent une belle surface habitable.
Envisager un aménagement des combles est donc une excellente idée qui peut se révéler très rentable et plus facilement réalisable que d’autres telles que les extensions.
Comment aménager ses combles en investissement locatif ?
Avant d’aménager vos combles nous vous conseillons de faire appel à un professionnel afin d’évaluer l’ampleur du chantier et les différentes étapes nécessaires ainsi que le budget.
Cependant, voici une liste des étapes essentielles dans l’aménagement des combles :
L’état des lieux
La suite des travaux dépendra de cette information alors ne la négligez pas.
Le choix sur la solution d’aménagement
Le choix de l’isolation
L’isolation est le nerf de la guerre, comme bien souvent en travaux. Il en va de même pour les combles, qui n’échappent pas à la règle. En résumé, vous devrez faire un choix entre l’isolation par l’intérieur et l’isolation par l’extérieur.
Votre conseiller local TravauxLocatifs peut vous accompagner et vous conseiller sur ce sujet.
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DEMANDER UN DEVIS MAINTENANTRéfléchir à l’éclairage
Les combles sont souvent trop sombres alors que de nombreuses solutions d’éclairage existent. Vous pouvez compter sur la lumière naturelle ou sur l’éclairage artificiel.
Attention à bien doser la quantité de lumière pour ne pas surexposer l’espace tout en évitant qu’il ne soit sombre.
Penser l’organisation de l’espace
Vos combles sont un nouvel espace de votre logement, en conséquence vous devez penser son aménagement au mieux afin d’optimiser l’espace.
Pour cela, vous pouvez envisager un cloisonnement ou bien un mobilier particulier pour gagner de la place et de la facilité d’accès. N’hésitez pas à vous faire épauler par un architecte d’intérieur pour penser les espaces.
Penser les réseaux
C’est un point qui semble évident mais si vous souhaitez avoir accès à l’eau, l’électricité ou installer une ventilation, il sera nécessaire de faire les travaux pour cela.
Créer l’accès aux combles
Encore un point évident, il vous faudra réfléchir au moyen d’accéder à l’espace que vous êtes en train de créer. Ce serait dommage d’avoir un bel espace sans accès possible non ?
Surtout que cela a un impact direct sur le coût des travaux non négligeable : création d’une trémie ( ouverture du plancher pour créer le point d’accès ) + création de l’escalier ( 1 000€ jusqu’à 5 000€ selon les choix techniques voulus ).
Attention à l’administratif
C’est un point inévitable dans l’aménagement de vos combles, vous devrez vous pencher sur l’administratif et notamment vous renseigner auprès de la mairie sur la faisabilité d’un aménagement de combles.
S’il est prévu d’installer des fenêtres de toit, le projet sera certainement soumis à DP ( déclaration préalable ) / PC ( permis de construire ). Nous avons d’ailleurs rédigé un article complet sur l’obligation de recours ou non à un architecte selon les situations pour vous aider à y voir plus clair.
Vous pouvez aussi prendre des renseignements concernant les aides et subventions à votre portée.
Et la rentabilité pour une opération d’aménagement des combles ?
Concernant le coût d’une telle opération, le chiffrage est variable. Plusieurs aspects vont venir impacter le chiffrage :
- hauteur sous plafond suffisante ( 2m20 minimum )
- surélévation de toiture à prévoir ( viable si projet en zone où l’immobilier est cher au m2 )
- aménagement d’une pièce complémentaire ( chambre supplémentaire par exemple ) ou création de logement complet ?
- démolition de certains éléments : conduits de cheminée, etc…
Selon les critères cités ci- dessus, la fourchette de tarifs pour créer des combles peut aller de 600€/m2 ( création simple de pièce supplémentaire non technique ) à 2 500€/m2 en cas de restructuration complète avec travaux sur toiture.
Il faut également avoir plusieurs points en tête :
- création de surface = TVA à 20% donc travaux d’aménagements plus chers qu’en rénovation traditionnelle.
- création de surface = PLU à consulter pour vérifier les conditions compensatoires.
- Création de surface = taxe d’aménagement redevable. Vous pouvez consulter le simulateur officiel de l’Administration pour anticiper cette dépense.
- fiscalité en location nue en nom propre : attention, il ne s’agit de pas de travaux dits déductibles. Voir notre article complet sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
L’aménagement des combles peut être une solution intéressante, moins complexe et moins coûteuse qu’une surélévation.
Schéma récapitulatif :
Conclusion
L’aménagement de vos combles est une belle opportunités d’augmenter la valeur de votre bien.
Cependant, comme tous les travaux il y a beaucoup de détails à prendre en compte.
Le mieux c’est de vous faire accompagner pour profiter des avantages des rénovations sans les tracas qui leur sont liés.
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Un expert TravauxLocatifs vous rappelle gratuitement à a date et heure de votre choix.
