Nous aimons les travaux chez TravauxLocatifs !
Alors oui, c’est un peu notre raison d’être vous nous direz !
Rappelez-vous que nos équipes de courtiers sont composées uniquement d’investisseurs. Qui ont saisi l’intérêt ( vital ) de faire de temps à autre un sérieux lifting sur leur parc immobilier !
Cette affirmation n’est pas anodine…
Cette affirmation n’est pas anodine…
Réaliser des travaux de rénovation locative, que ce soit sur un nouveau projet, ou sur votre parc immobilier existant, est presque vital comme nous le précisions juste avant.
Pour plusieurs raisons !
Et il ne faut pas avoir peur de se lancer dans l’aventure des travaux quand vous investissez dans l’immobilier.
Voici les 4 principales raisons.
Voici les 4 principales raisons.
1 – Cela permet de contrôler votre fiscalité et votre imposition
L’imposition, le fléau de l’investisseur !
L’immobilier locatif est un formidable vecteur d’enrichissement.
La banque vous prête de l’argent.
Les locataires vous payent un loyer qui vous permet de rembourser la banque. Et tous les autres frais annexes.
Le capital emprunté s’amortit chaque mois… Donc vous vous enrichissez sans vous en rendre compte ( vous récupérerez le cash à la revente ! ). C’est ce qu’on appelle un cercle vertueux !
Mais il y a toujours un mais !
Mais il y a toujours un mais !
Le contrecoup est du côté fiscal. En France, chaque euro gagné est taxé. Plus ou moins fortement. Beaucoup d’investisseurs ont déjà des revenus salariés ( ou non salariés ) conséquents avant de se lancer dans l’immobilier locatif. Donc un taux marginal d’imposition ( TMI ) moyen, voire élevé.
Il faut savoir que les revenus issus de vos investissements locatifs font parti de la catégorie fortement taxés ( plus fortement que vos revenus salariés ). Puisqu’au delà d’appliquer le Taux Marginal d’imposition, l’imposition des revenus locatifs se prend une jolie “plus-value” de 17.2% de prélèvements sociaux…. Du moins quand on investit de façon Monsieur tout le Monde. Sans utiliser tous les moyens existants, pourtant légaux, de réduire l’impact fiscal de ces nouveaux revenus.
Vous l’aurez compris, réaliser des travaux permet de soulager cette pression fiscale. Ils vous évitent de reverser généreusement vos gains durement gagnés dans les caisses de l’Etat !
Que ce soit au travers de la location nue, de la location meublée grâce au LMNP, grâce à l’investissement au travers d’une structure à l’impôt sur les sociétés, les travaux de rénovation deviennent des charges déductibles. C’est à dire que le montant des travaux que vous allez effectuer viendront se soustraire des loyers que vous allez encaisser. Nous schématisons un peu pour que vous puissiez comprendre la puissance des travaux. Il faut juste savoir la déductibilité des travaux de vos revenus issus des loyers dépend du régime fiscal. Ce qui est déductible sous le régime LMNP ou dans une SCI à l’impôt sur les sociétés ne l’est pas forcément quand vous investissez en nom propre en location nue.
A titre d’exemple, les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles lorsque vous exploitez en nom propre en location nue. Alors qu’ils le seront avec une structure à l’IS ! Il faut bien veiller à consulter un expert comptable / fiscaliste pour vous faire accompagner sur la partie fiscale si vous n’avez bûché cette partie soporifique, mais oh combien ( la plus ) importante !
Prenons un exemple ( simplifié / schématisé volontairement ) :
Vous achetez un bien locatif qui vous rapporte 5 000€ de loyers par an.
Vous réalisez 3000€ de travaux « déductibles ».
Votre base imposable issus des revenus de vos locations sera calculée sur 5000€ – 3000€ donc 2000€ ( il y a d’autres charges déductibles type intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière,…. qui encore en déduction et viennent réduire d’autant la base imposable. Ici on a simplifié pour que vous puissiez comprendre facilement puisqu’il faudrait ensuite appliquer le TMI, etc… ! ).
Vous comprenez donc que plus vous réalisez de travaux déductibles, moins vous serez imposés ! Voire vous annulerez l’imposition issue de vos investissements locatifs sur 1 ou plusieurs années si l’enveloppe Travaux est conséquente. Nous approfondirons le côté fiscal des travaux dans un article dédié. Et comment piloter la gestion des travaux de manière intelligente pour optimiser sa fiscalité.
2 – Créer de la valeur en transformant votre bien locatif
Au delà de l’aspect fiscal de la rénovation, réaliser des travaux dès votre entrée dans l’investissement locatif va permettre de valoriser votre bien.
Nous sommes entre investisseurs. Donc parlons Cash.
Investir ne signifie pas uniquement acheter un bien pour le louer. Pas uniquement.
Vous devez penser également Revente.
Comment réussir à augmenter la valeur d’un bien immobilier ? Ou au pire des cas, comment ne pas lui faire perdre de valeur ?
Être investisseur, c’est ça. Avoir cette capacité d’acheter un bien, le louer au meilleur prix et avoir la possibilité de revendre en prenant un billet au passage.
Les travaux sont un bon moyen d’augmenter le potentiel de plus-value en cas de revente.
Dans cet objectif de valoriser vos biens locatifs, pensez également côté locataires / mise en location.
Offrir sur le marché locatif un bien de qualité vous permettra d’attirer les meilleurs profils locataires. Et d’avoir le choix du Roi !
Apprenez cette règle qui est valable dans beaucoup de domaines :
Le Low-Cost attire les clients Low-Cost….
Ne misez donc pas dans la recherche systématique de l’économie et du bas de gamme ! Ce n’est jamais le meilleur calcul sur le moyen/long terme.
Sans parler uniquement des meilleurs profils locataires que vous allez attirer, il y a la notion de Turn-Over qui est importante.
Et qui coûte cher à l’investisseur.
Un locataire qui est bien, qui se sent bien, dans un logement de qualité restera plus facilement longtemps en place. Économie de temps, d’argent ( frais d’agence pour remise en location / frais de remise en état après départ du locataire ) et d’énergie pour vous, bailleur intelligent !
3 – Un pouvoir de négociation plus fort lors de l’achat immobilier !
Le parc immobilier en France est vieillissant.
Il y a fort à parier que vous vous positionnerez sur un bien locatif avec travaux pour votre prochain achat. C’est un fait !
Parce que les biens immobiliers déjà rénovés sont très cotés sur le marché de la vente. Les rentabilités espérées sont donc relativement faibles si vous vous positionnez sur ce type de biens déjà rénovés.
Voyez vite l’intérêt de se positionner sur des biens avec travaux.
Vous aurez la possibilité de négocier fortement le bien lors de l’achat s’il y a pas mal de travaux de rénovation à prévoir. Gardez à l’esprit qu’une excellente affaire se réalise lors de l’achat. Et non pas à la revente.
Les travaux font souvent peur aux investisseurs. Aux débutant ou même aux plus expérimentés.
Ceci étant, la concurrence à l’achat sur ce type de biens avec travaux est moins forte. Cela vous donne donc un moyen de pression sur le vendeur puisque moins d’acheteurs…
Acheter un immeuble de rapport ou un appartement à rénover entièrement permettra donc souvent d’avoir un excellent prix d’achat. Donc une rentabilité à la hauteur de vos espérances.
4 – La tranquillité sur plusieurs années
C’est une expérience désagréable de recevoir un appel le dimanche par un de vos locataires alors que vous êtes en famille ! Croyez-nous sur parole.
Un cumulus qui rend l’âme est une urgence à gérer rapidement.
Un cumulus qui rend l’âme est une urgence à gérer rapidement.
L’électroménager qui date de la dernière décennie et qui fait des siennes.
Des volets qui ferment mal et qui empêchent le locataire de dormir correctement !
Une remise à neuf de votre bien locatif vous garantit la tranquillité pendant plusieurs années.
Le but de l’investissement locatif est de se créer une rente et d’une certaine manière de pouvoir « s’acheter » du temps et de la tranquillité à moyen terme. Ça serait dommage de saboter cela en pensant que tout se passera bien sans rénover son parc locatif !
Non.
Faire des travaux, au delà de l’aspect fiscal ou plus-value, c’est se créer sa tranquillité. Il y a un ratio que chaque investisseur devrait calculer. On parle de rentabilité, de rendement locatif, de TRI, VAN ou d’autres calculs financiers pour évaluer un projet d’investissement. Mais il y a un indice que l’on anticipe ou calcule jamais, c’est l’indice de TRANQUILLITÉ ! Certes, il n’existe pas de calcul dans le sens mathématique. Mais réaliser un investissement qui ne génère que peu de stress, de temps passé, de dérangement est à notre sens, un investissement réussi… D’où la nécessité de rénover et faire les travaux adéquats dès besoin.
C’est à dire en ANTICIPANT, pas en subissant après coup !
Bonsoir, je recherche un plombier car Suez nous indique une fuite d’eau dans notre immeuble. Nous souhaiterions la localiser.
Cordialement
Mme Landriu
Bonjour Madame,
pour toute demande de rénovation, merci de passer par le formulaire dédié ici https://travauxlocatifs.fr/je-veux-renover-un-bien-locatif/
Excellente journée.
L’équipe TravauxLocatifs