Investir dans un bien immobilier locatif avec travaux : fausse bonne idée ou réelle opportunité ? Est-ce une bonne idée d’investir dans des biens immobiliers avec travaux en 2021 ?
La réponse est oui. TravauxLocatifs vous montre pourquoi en détail !
Investir avec travaux : Davantage de bonnes affaires immobilières
Marché immobilier locatif plus important pour les recherches
Si vous acceptez d’envisager des travaux, vous ouvrez automatiquement vos horizons de recherche ! En effet, le nombre de biens qui rentreront dans vos critères augmentera mécaniquement : bien sans travaux + biens avec travaux. Par conséquent vous pourrez mieux sélectionner les biens sur lesquels vous désirez vous positionner.
Les dernières années ont montré une hausse de la concurrence à l’achat. La pratique de l’investissement locatif n’a cessé de se développer avec l’arrivée massive de nouveaux investisseurs : la concurrence à l’achat se fait ressentir. Se “contenter” de focaliser sa recherche sur les biens locatifs sans travaux restreint d’autant vos chances de pouvoir vous lancer dans l’investissement locatif. Ou d’étendre votre parc locatif…. D’où l’intérêt de s’intéresser de près au marché de l’immobilier locatif nécessitant des travaux de rénovation.
Marge de négociation possible sur les biens locatifs avec travaux
Les biens immobiliers avec des travaux sont souvent sous-estimés et par conséquent leur prix peut être plus facilement négocié que celui-ci d’un lot neuf ou sans travaux.
Vous pouvez envisager d’acquérir des biens plus coûteux en comptant sur une marge de négociation intéressante.
Naturellement, les biens avec travaux effrayent une bonne partie des investisseurs. Peur de se lancer, manque de temps ou de réseau sur place, de nombreux investisseurs écartent d’office les biens locatifs nécessitant une rénovation plus ou moins importante. Cela permet aux investisseurs qui se dirigent vers ce type de projet avec travaux de rencontrer moins de concurrence, donc de pouvoir plus facilement négocier avec le vendeur.
Plus value en cas de vente
C’est évidemment l’un des avantages les plus intéressants des biens avec travaux, ils peuvent se révéler extrêmement rentables à la revente.
Imaginez une acquisition d’un bien nécessitant une rénovation complète. Une fois le chantier livré, il n’est pas excessif d’attendre un retour sur investissement assez conséquent.
Nous ajouterons même que plus un bien locatif nécessite de travaux au départ, plus le niveau de plus value attendu peut être élevé. La valorisation d’un bien délabré s’avère intéressante, surtout si les prix au m² dépassent 1 500€/m²; le prix au m² des travaux étant en dessous du prix du m² à l’achat….
Optimiser l’aménagement du logement
L’acquisition d’un bien ne permet pas toujours de l’adapter à votre convenance. Par exemple, dans le cas où les locataires sont déjà dans le bien, impossible de faire des travaux dans l’immédiat.
En revanche, dès lors qu’un bien nécessite de travaux avant d’être mis en location ou à la revente, c’est l’occasion de lui donner l’allure qui vous convient.
Saisissez cette opportunité pour optimiser le logement et faire des travaux conséquents qui sont souvent déductibles.
La rénovation d’un bien est souvent l’occasion de corriger des défauts : réagencement des espaces, création d’aménagements spécifiques, remise aux normes et aux goûts du jour,…. Réaliser des travaux de rénovation, c’est optimiser le potentiel d’un logement afin d’en augmenter la valeur.
Payer moins de taxes
De nombreux travaux sont déductibles des impôts, nous avons d’ailleurs fait un article complet sur le sujet.
Profiter de cet avantage financier est très intéressant et surtout permet d’augmenter la rentabilité des biens.
Donc investir sur un bien avec travaux permet de payer moins de taxes.
Nous rappelons tout de même que la viabilité et la rentabilité d’un projet locatif ne doit pas reposer uniquement sur l’obtention de subventions ou de réduction d’impôts ( les lois évoluant, ce qui est valable aujourd’hui ne l’est plus forcément à l’avenir…)
Prix du marché intéressant
Le prix des biens avec travaux est en moyenne 20% à 30% moins cher que le neuf alors qu’il s’agit de prestations équivalentes : même type de bien, même surface, etc.
C’est pourquoi il est très intéressant de se positionner sur des biens avec travaux.
Investir dans un bien locatif avec travaux : Bénéficier de primes, de subventions ou se constituer une trésorerie
Nous avons rédigé un article détaillé si vous souhaitez plus d’informations sur les aides et subventions destinées aux propriétaires-bailleurs.
Voici un résumé des aides auxquelles vous pouvez peut-être prétendre :
MaPrimeRénov’
C’est une aide très récente puisqu’elle existe depuis début 2020. Elle vise tous les ménages et peut être réclamée par un propriétaire bailleur comme par un syndicat de copropriété. Il s’agit d’une aide à la rénovation énergétique, calculée en fonction de vos revenus et du gain écologique des travaux.
Report de mensualités
Selon l’ampleur du chantier, il peut se passer plus de 3 mois entre l’achat d’une maison et la possibilité d’y habiter en tout confort. Pendant ce temps, les acquéreurs doivent payer leur loyer s’ils sont locataires, et le cumul de ces charges peut être compliqué.
Les banques y ont pensé, en accordant un report des mensualités. Plusieurs formules existent, des intérêts intercalaires au report total une fois le chantier achevé.
Mettre le bien aux normes
Bien souvent, les logements nécessitent des travaux car ils ne sont pas aux normes actuelles. Ces normes sont nombreuses et concernent toutes les thématiques abordées dans les travaux.
Par exemple : votre installation électrique est-elle aux normes ? (article complet sur le sujet)
Propriétaire d'un bien avec travaux ?
Nous avons les meilleurs artisans soigneusement sélectionnés.
Vous bénéficiez d'un accompagnement GRATUIT avec un conseiller dédié "sur le terrain" jusqu'à la réussite de projet de rénovation.
DEMANDER UN DEVIS MAINTENANTQuelques points noirs
Les frais d’acquisition dans l’ancien
Les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, droits d’enregistrement, etc. qui sont à payer lors de la signature finale, sont bien plus élevés sur des biens avec travaux que dans le neuf.
Comptez en moyenne entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % pour un logement tout juste achevé.
Délai avant la mise en vente ou location
Il est logique qu’un bien avec travaux demande davantage de temps avant d’être exploité puisqu’il faut s’assurer que le chantier soit terminé et que le bien locatif fonctionnel.
Cependant, ce délai reste un point noir pour les logements avec travaux. Il convient de bien “conduire” le déroulement du chantier et coordonner les différents artisans afin d’être efficace.
Nous avons toutefois vu précédemment qu’un différé d’amortissement du prêt ( vous ne payez que les intérêts et assurances du prêt pendant la période de différé ) permet de pallier à cette situation.
Schéma récapitulatif :
Conclusion
Les biens avec travaux sont quelque peu effrayants à première vue mais pourtant bien plus intéressants en termes d’investissement.
Le mieux c’est de vous faire accompagner pour profiter des avantages des rénovations sans les tracas qui leur sont liés.
Une question ? Un conseil ?
Un expert TravauxLocatifs vous rappelle gratuitement à a date et heure de votre choix.
