- travaux dans le cadre d’un projet d’acquisition : l’estimatif Travaux servira à prendre une décision. Soit vous vous positionnez par l’enveloppe Travaux permet de réaliser un projet rentable. Soit vous ne vous positionnez pas parce que l’enveloppe Travaux impacterait lourdement le rendement locatif futur.
- travaux dans le cas où vous êtes déjà propriétaire d’un bien locatif : vous avez besoin d’un devis pour pouvoir vous projeter financièrement. Et éventuellement emprunter si vous n’avez pas la trésorerie nécessaire.
Comment estimer les travaux de rénovation lorsqu'on n'est pas accompagné ?
Appliquer un ratio prix au mètre carré :
Le chantier ne n’implique pas de complexité particulière ? Vous pouvez mettre en place une méthode rapide d’estimation.
Par exemple, voici différents ratios basiques globaux qui vous permettront de “dégrossir” le chiffrage :
- 500€/m² du mètre carré pour du rafraîchissement
- 750-800€/m²pour de la rénovation plus poussée
- 1000 € voire 1200€/m² pour un chantier incluant des travaux lourds de restructuration, démolition, charpente, menuiserie…
Vous pouvez également opter la possibilité d’un chiffrage au m² par poste si le chantier ne concerne pas la totalité d’un bien, mais uniquement certains lots :
- 90-120€/m² pour reprise totale de l’électricité dans un appartement ou maison
- 15-17€/m² pour travaux de peinture standards ( 2 couche peinture mat ), hors préparation des supports
- 50€/m² pour fourniture et pose de parquet flottant ( pare vapeur et sous couche inclus – parquet qualité standard à 15€/m² )
- 75€/m² pour fourniture et pose de cloison de distribution (cloison séparative) en plaques de plâtre BA13
Autre manière de procéder : budgétiser par poste et ou par pièces. En matière de rénovation locative, il y a des postes de dépenses qui sont relativement communs à toutes les rénovations :
- changement de cuisine entre 3 et 5000 suivant le type de projet €
- rénovation de salle de bain, tablez sur 5000 €
- 2000€ pour une mise aux normes d’un tableau électricité d’un T4 ( léger déplacement et remplacement des anciens disjoncteurs avec nouvel appareillage de marque )
- 700 à 800€ pour fourniture et pose d’une fenêtre 2 vantaux standard
- ….
La façon de chiffrer dépend donc de l’étendue des travaux ( est-ce que tout est à rénover, ou seulement quelques pièces spécifiques ? ), du type de travaux ( rafraîchissement ou rénovation lourde ? ), et de votre capacité à évaluer le besoin en rénovation…
Dans tous les cas, nous vous recommandons d’appliquer une majoration de 10 à 15 % minimum supplémentaires pour marge d’erreur si vous réalisez le chiffrage seuls !
Ces exemples de tarifs sont à titre indicatif et peuvent tout à fait varier selon divers critères : ville / département / région, difficultés de stationnement, difficulté d’accès chantier, délais demandés, réputation de l’artisan,…
Votre réseau proche
Dans notre cercle de relations plus ou moins proche, nous avons souvent une variété de profils.
Vous avez sûrement une connaissance proche qui travaille dans le BTP : le frère qui travaille dans une entreprise générale du bâtiment. Votre oncle qui est dans le BTP. La mari de votre cousine qui travaille dans un magasin de matériaux qui côtoie donc au quotidien de nombreux entrepreneurs du bâtiment… Faites “jouer” vos relations afin d’être mis en contact par recommandation.
Amenez ce contact lors de vos visites. Cela vous aidera dans votre démarche d’évaluation des travaux.
Et confiez-lui bien évidemment le chantier si le projet locatif se concrétise !
Filmez votre visite de chantier
Les moyens de communication n’ont jamais été aussi performants. Visio en direct, capture vidéo de la visite… Que ce soit pour une 1ère visite de chantier seul ou un suivi de chantier à distance, votre smartphone est votre meilleur allié. Il ne faut pas avoir peur d’utiliser les nouvelles technologie pour gérer son parc locatif, ou pour acquérir de l’immobilier et ainsi faciliter l’estimation de vos travaux. Cette technique est valable pour un projet d’acquisition avec travaux, ou pour un bien que vous possédez déjà. La situation de COVID 19 a bien évidemment fait évoluer les usages en faveur du digital et favoriser le développement des moyens de communication type Visio en immobilier.
Prenez donc le bon côté des choses ! Filmez votre chantier. Vous pourrez éventuellement montrer cette vidéo à des artisans que vous allez démarcher ou à votre conseiller Travaux Locatifs dans un premier temps. En d’autres termes, vous faites la visite à la place des artisans afin de faciliter le travail de chiffrage et pouvoir obtenir une fourchette approximative rapide.
Le fait d’avoir une “bande annonce” du chantier peut inciter certains artisans à se déplacer plus aisément si le chantier potentiel les séduit. Le faire de manière dématérialisée permet de toucher plus d’artisans, plus facilement, en moins de temps. Certains artisans seront sensibles au fait de leur épargner du temps. Ils pourront déjà vous donner un avis rapide sur l’ampleur des travaux. Libre à vous de pousser plus loin et d’affiner la simulation Travaux si l’estimatif vous semble intéressant pour poursuivre le processus d’acquisition.
Donc ne négligez pas ce mode de fonctionnement 2.0. Être investisseur, c’est savoir s’adapter et innover.
Utilisez le délai de rétractation après signature du compromis
En immobilier, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours après la signature du compromis. Il peut exercer ce droit de rétraction sans avoir besoin de justifier d’un motif particulier.
Cela s’entend pour tout acheteur particulier (non professionnel, donc si vous envisagez d’investir via une SCI, insérez une clause de substitution. En effet, signer un compromis directement en tant que SCI ne permet pas de bénéficier de délai de rétractation ). Que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant notaire. Cela vous permet de revenir sur votre décision sans aucune pénalité.
Vous pouvez donc vous positionner sur un bien locatif avec travaux en faisant une offre avec un estimatif Travaux réalisé par vos soins. Puis rapidement contre visiter avec les artisans afin de confirmer votre propre chiffrage. Ou vous rétracter si vous avez totalement sous-estimé l’enveloppe travaux. Le fait d’être “engagé” sur un compromis permet plus facilement de faire déplacer un artisan pour obtenir un chiffrage estimatif ( pas forcément un devis à l’Euro près ! ). N’oubliez pas de lui préciser l’importance d’être rapide dans la transmission du chiffrage vu le délai de rétractation qui court…
Faites appel à un courtier en travaux spécialisé en investissement locatif !
- un cercle familial ou de proches restreint.
- un nouvel emménagement et par conséquent aucune relation sur le secteur…
- …
- il sélectionne la ou les entreprises les plus adaptées à votre projet de rénovation
- il peut faire visiter le chantier aux artisans si vous êtes à distance
- il analyse les devis avant de vous les transmettre pour vérifier l’adéquation entre vos besoins et le chiffrage
- il vous apporte sa propre expertise d’investisseur pour vous conseiller sur les choix de rénovation efficaces
- il assure le suivi d’avancement de chantier
- il est toujours l’intermédiaire entre vous et l’artisan
- il reste présent jusqu’à la réception du chantier et la levée des réserves
Mon immeuble de rapport / appartement est occupé ?
